Договор долевого участия – удобный инструмент, позволяющий приобрести жилье по более выгодной цене. Все действия выполняются в рамках ФЗ от 30.12.2004 г. № 214. Как показывает практика, многие застройщики пытаются достичь собственных выгод, обойдя законы. Последствия для граждан практически всегда неблагоприятны. В большинстве случаев есть возможность произвести мероприятия по взысканию неустойки с застройщика.
Сложность состоит в том, что застройщик может серьезно нарушать законодательные акты, но доказать в последующем будет вашу правоту сложно. Например, договор долевого участия не регистрируется в Росреестре или не подписывается такая бумага совсем. В этом случае без профессиональной юридической помощи обойтись не получится. Гораздо больше шансов отстоять свои интересы в суде, если ДДУ составлен правильно, своевременно подписан всеми сторонами, прошел регистрацию в государственных органах.
Есть несколько правил, без которых взыскание неустойки не обойдется:
- Обязательное составление досудебной претензии. Она должна быть не только грамотного составлена, но и правильно вручена застройщику. Желательно отправить ее по почте ценным письмом с описью и уведомлением. Обязательно указывается юридический адрес застройщика.
- Начинать действовать следует с самого первого дня просрочки. Получение претензии, подача иска и судебные заседания занимают довольного много времени. Потом можно будет просто пересчитать неустойку и уточнить размер ваших требований.
- В некоторых случаях взыскание может происходить за будущий период. Например, срок сдачи дома – 1 ноября, но у застройщика другие планы, он собирается отдать ключи только в конце года. Вы можете попросить суд первой инстанции сразу же произвести взыскания с учетом новых установленных сроков.
Судебная практика по таким делам в нашей стране очень противоречива. Редко суды удовлетворяют требования участников долевого строительства в полном объеме. Исключительные случаи есть, но для взыскания неустойки в полном объеме придется обратиться за помощью к профессиональным юристам. Наше агентство готово вам в полной мере оказать поддержку на всех этапах. Юристы:
- сделают так, чтобы решение суда было принято в вашу пользу;
- будут действовать исходя из сложившийся судебной практики;
- соберут все документы на застройщика.
Во внимание будут приняты не только нормативно-правовые акты, регламентирующие деятельность застройщика, но и Закон о защите прав потребителей.
Что такое неустойка по договору долевого участия?
Когда происходит оформление договора о вступлении покупателя недвижимости в долевые отношения, обязательно согласуется точная дата, когда объект будет готов к эксплуатации. От точности зависит прибыль инвесторов. Поэтому важно, чтобы дом был сдан именно в указанный период. Решение о неустойки становится актуальным, когда сроки нарушаются. Ее размер может быть разным, но чаще всего составляет 20% годовых от стоимости приобретаемых жилых объектов.
Под неустойкой понимаются штрафные санкции, выражающиеся в деньгах. Их размер зависит от количества дней просрочки по выполнению какого-либо обязательства. Участники долевого строительства могут потребовать о взыскании неустойки, указав в заявлении для суда конкретные цифры или проценты. Если этого не сделать, тогда сумма выплат будет определяться судебным решением. Согласно действующим законам, когда застройщик не выполняет своих обязательств по срокам сдачи, суд обязует выплатить неустойку по размеру ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая актуальна на момент разрешения конфликта.
Для получения неустойки нужно правильно определить подведомственность и подсудность дела. Физические лица, которые приобрели объект недвижимости, должны обратиться в суд общей юрисдикции. Если получить компенсацию за нарушение сроков собирается предприниматель или юридическое лицо, то вопрос рассматривается арбитражным судом по месту нахождения застройщика. Часто в арбитражном суде снижение неустойки происходит реже, поэтому граждане уступают свои права требования юр. лицам.
Исходя из судебной практики, требование в заявление может касаться не только выплаты неустойки, но и:
- компенсацию морального вреда;
- судебные расходы;
- штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.
Обратите внимание, что компенсация вреда может быть определена в любой сумме, по факту ее отрегулирует сам суд. Судебные расходы включают в себя оплату услуг юристов, расходы на деятельность нотариуса.
При разбирательствах в отношении объекта долевого строительства нужно помнить, что у застройщика часто есть юридический отдел, который предпримет все попытки на уменьшение сумм. Наши юристы помогут отстоять ваши права при участии в долевом строительстве, проследить за тем, чтобы застройщиком были выполнены все обязательства.
Судебная практика по уменьшению неустойки
При рассмотрении дел суды часто снижают размер неустойки, ссылаясь на то, что ее размер несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Застройщик должен предоставить доказательства явной несоразмерности. Суд снижает суммы:
- в исключительных случаях;
- по заявлению;
- если будет доказана несоразмерность суммы последствиям;
- при возможности получения кредитором необоснованной выгоды.
Судебная практика в нашей стране складывается так, что суду приходится учитывать индивидуальные особенности каждого дела, соотношение размера неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентов со ставкой рефинансирования, имущественное положение ответчика и истца, другие особенности.
При наличии договора долевого участия дольщик может не доказывать возникновение убытков. Но при необходимости наши адвокаты докажут, к каким серьезным последствиям могут привести такие ситуации. Для обоснования размера могут применяться данные о зарплате, сведения о выплатах по кредитам, показатели инфляции и другие данные.
По судебной практике в нашей стране можно заменить, что чаще всего в качестве обоснования требований об уменьшении неустойки выступает небольшой период просрочки ввода дома в эксплуатацию, который не успел нанести существенный вред участнику. Снижение возможно, если дольщик уже получал определенные выплаты по другим основаниям.
Следует помнить, что суды не начисляют слишком больших сумм, поскольку, по их мнению, выплаты должны носить компенсационный характер, но не становиться способом обогащения истца.
При вынесении решения судьи руководствуются часто мнением верховных судов. Конституционным судом РФ было установлено, что суды обязаны устанавливать баланс между ответственностью стороны, нарушившей условия договора, и действительно причиненным ущербом. Параметрами соразмерности или несоразмерности выступают:
- процентная ставка пени;
- превышение неустойкой суммы убытков;
- длительная просрочка передачи ключей от квартиры.
Если дольщик не согласен с исходом судебных слушаний, он имеет полное право подать заявление в апелляционные инстанции. Судебная практика в этом случае не менее противоречива. Вопросов возникает меньше, если первая инстанция смогла обосновать свое решение о снижении размера неустойки.
Как рассчитывается компенсация?
Сегодня для определения точного размера неустойки используется специальная формула. Для тех, кто хочет узнать примерные цифры, можно применить онлайн-калькулятор. Он позволит вам самостоятельно произвести расчеты. Следует помнить, что ставка ЦБ РФ периодически меняется, поэтому лучше всего использовать сервисы с регулярно обновляемыми данными.
Вы можете самостоятельно произвести подсчеты по формуле: РН= (ЦД*КП*СР/100)/СД, где:
- РН – размер неустойки;
- КП – количество просроченных суток;
- ЦД – цена договора;
- СР – утвержденная ставка рефинансирования;
- СД – статус дольщика.
При последнем параметре следует помнить, что для компаний он составляет 1/300, а для граждан – 1/150.
Самое простое – обратиться за помощью к нашим юристам. Они без проблем произведут все необходимые подсчеты, составят исковые заявления, обоснуют суммы. К преимуществам обращения к нам относится и возможность получения поддержки на всех этапах рассмотрения дела.
Нюансы взыскания
При нарушениях застройщиком условий договора по срокам на два месяца и более, участник имеет право расторгнуть ДД в одностороннем порядке. В этом случае неустойка рассчитывается с момента оплаты всей суммы, предусмотренной договором. При расчете используется стандартная формула, но период при этом составляет с момента оплаты всей суммы до расторжения договора. Если по каким-либо причинам строительная компания отказывается совершать выплаты во внесудебном порядке, то на суде дольщик имеет право получить и деньги по штрафу, составляющий 50% от суммы долга, исключая неустойку.
Компания, ответственная за возведение конкретного дома, часто предлагает подписать дополнительное соглашение. В нем обозначается добровольное согласие дольщика на перенос сроков. Навязав такую бумагу, застройщик стремится избежать ответственности. Вы имеете полное право не подписывать бумаги, если сочтете, что причина для нарушения сроков несущественная или просто не захотите этого сделать.
Еще одна тонкость – неустойка не может быть высчитана от цены уступки права требования ДДУ. Она актуальна только при подписании договора участия. Если объект недвижимости был приобретен по уступке, определите настоящую цену в договоре ДУ.
Многие новые собственники недвижимости, получив ключи от квартиры, считают, что получить неустойку за срыв сроков невозможно. Даже при подписании акта приема-передачи объекта можно получить суммы через суд. Единственный нюанс – перед подписанием акта внимательно его прочитайте. Важно проследить, чтобы в нем не было пункта «отказываюсь от неустойки».
Многие граждане, особенно столкнувшиеся с ситуацией в первый раз, считают, что дело очевидно, можно обойтись без юридической помощи. На самом деле юристы застройщика очень быстро справляются с дольщиками, которые действуют в одиночку.
Обратитесь за помощью к нашим юристам. Имеем большой опыт оказания квалифицированной юридической помощь дольщикам, солидную практику работы в суде. Сделаем так, что застройщик выплатит деньги даже в ситуации, если просрочка сдачи жилья в эксплуатацию произошла по его вине. Для этого нужно связаться с нами любым удобным способом.